Comprar um apartamento – seja para sair do aluguel, aumentar o patrimônio ou como investimento – traz uma dúvida importante: vale a pena adquirir o imóvel na planta?
Para quem pretende se livrar do aluguel, o negócio pode ser arriscado, já que as parcelas costumam ficar mais caras que o previsto após a entrega das chaves. Para quem pretende investir e não tem urgência, vale mais a pena.
Como funciona?
- Comprando um apartamento na planta, o futuro proprietário ajuda a construtora a financiar os custos das obras.
- Geralmente, o comprador paga 30% do valor total do imóvel durante o período de construção, que é, em média, de três anos.
- Esse valor é dividido em parcelas mensais e outras semestrais ou anuais, conforme o contrato de compra.
- Essas parcelas são reajustadas de acordo com a inflação e aumentam todos os meses.
- Os outros 70% são o chamado saldo devedor.
- Até a entrega das chaves, o saldo devedor também é reajustado de acordo com a inflação.
- O financiamento do saldo devedor, porém, segue outras regras.
Como os reajustes são calculados?
- Os valores são corrigidos usando três índices: INCC (Índice Nacional de Custo da Construção Civil), IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) e TR (Taxa Referencial).
- Durante a construção, as parcelas da entrada e o saldo devedor são reajustados pelo INCC.
- Entre a fase de finalização e a entrega das chaves, os reajustes passam a ser regidos pelo IGP-M.
- Já a TR é usada para definir os reajustes a partir da entrega de chaves.
Cabe no bolso?
Por serem atreladas à inflação, as parcelas podem apresentar grandes oscilações, de acordo com o cenário econômico.
A economista Ana Maria Castelo, coordenadora no Instituto Brasileiro de Economia da FGV e responsável por calcular o INCC, explica que a imprevisibilidade do índice se dá pelo cálculo incluir flutuações nos preços dos materiais de construção, variações em outras taxas de juros e mudanças nas condições econômicas gerais.
“O INCC capta a evolução dos preços de materiais de construção, da mão de obra e de serviços. O INCC é uma média ponderada disso tudo.
Ana Maria Castelo, da FGV
Por isso, existe a possibilidade de um desses índices disparar e o orçamento mensal ser comprometido, especialmente no caso de quem está tentando deixar o aluguel para comprar a casa própria.
“O comprador corre o risco de ficar com prestações mais caras do que o previsto.
Hugo Garbe, professor de economia e finanças do Mackenzie.
É bom negócio?
Segundo a coordenadora de crédito imobiliário na MelhorTaxa, Priscilla Basso, o imóvel na planta é ideal para quem não tem urgência de se mudar e também para investidores.
“Para quem está se planejando para ter o primeiro imóvel, mas já tem a renda comprometida com aluguel, não é aconselhável.
Priscilla Basso
Além dos boletos fixos, as prestações podem subir acima do esperado e comprometer a saúde financeira do comprador, gerando dívidas.
Para investidores, a recomendação é comprar o imóvel com desconto antes da construção e revendê-lo quando estiver pronto para ser habitado. Há sempre a possibilidade de valorização do apartamento e do entorno e outras vantagens e desvantagens de comprar um imóvel na planta.
Vantagens
- Personalizar o imóvel e alterar portas, azulejos, pias e revestimento
- Negociar descontos de acordo com o andar ou a vista das janelas, por exemplo
- Possível valorização, caso a região do empreendimento também valorize.
Desvantagens
- Atrasos na obra
- Depois de prontos, os apartamentos ficam diferentes dos apresentados em maquetes e modelos 3D.
- Reajustes mensais
Desistência
Caso o comprador desista da compra do imóvel após o fechamento do contrato, entre 25% e 50% do valor já pago será perdido para a construtora, explica o advogado Diego Amaral, da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB (CFOAB). “É possível negociar esse desconto juridicamente”, explica.
Atrasos
- Se as obras atrasarem, a Lei do Distrato (nº 13.786/18) dá o prazo de 180 dias além do acordado em contrato sem que haja punições para a construtora.
- Caso as chaves não sejam entregues, o comprador tem duas opções:
- Seguir com o contrato, recebendo multa de 1% do valor já pago da construtora para cada mês de atraso
- Pedir a rescisão do contrato e receber de volta todo o valor pago, reajustado.
Falência
Já se a construtora falir no meio das obras, o comprador terá que entrar na Justiça contra a empresa.
“Não tem o que fazer. É preciso entrar com processo judicial pedindo a rescisão contratual mais os valores cabíveis, corrigidos e com multa.
Diego Amaral
Por mais que seja um processo longo, os valores seguem sendo corrigidos mês a mês e, caso a construtora não tenha condições de pagar o comprador, os sócios podem ser responsabilizados pela dívida.
